'Một đỉnh cao mới': Giá thuê nhà đã tăng cao như thế nào ở các thành phố lớn của Đức?

Giá thuê nhà ở Đức tiếp tục tăng, được thúc đẩy bởi nhu cầu về căn hộ có nội thất và xu hướng giảm mua bất động sản. Dưới đây là cách mà thị trường cho thuê nhìn nhận ở các thành phố lớn của Đức năm nay.

Một khu chung cư mới xây ở Cologne, Đức. Giá thuê nhà mới xây đã tăng 30% trong thành phố trong hai năm qua.

Mặc dù mỗi thành phố ở Đức đều có nét riêng, nhưng có một điểm chung: việc tìm kiếm một căn hộ ở các đô thị này ngày càng khó khăn và đắt đỏ hơn.

Đối với những người may mắn có hợp đồng thuê nhà từ trước, giá thuê vẫn khá hợp lý. Theo chuyên gia bất động sản Jones Lang LaSalle (JLL), nhóm người này phải trả trung bình ít hơn 8 euro mỗi mét vuông so với những người thuê mới.

Nhưng đối với những người mới đến thị trường cho thuê - và những người đang muốn chuyển nhà - mọi thứ đang trở nên đắt đỏ hơn từng tháng.

"Áp lực nhu cầu trên thị trường cho thuê đã đạt đỉnh cao mới, cho thấy tình hình căng thẳng", Gesa Crockford, giám đốc cổng thông tin bất động sản ImmoScout24, cho biết.

Xu hướng tăng giá đã trở nên rõ ràng hơn kể từ khi Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) tăng lãi suất vào mùa hè năm 2022. Điều này được thực hiện để kiềm chế lạm phát sau cuộc xâm lược toàn diện của Nga vào Ukraine.

Trong một khảo sát đặc biệt do WirtschaftsWoche thực hiện, ImmoScout24 đã xem xét cách những thay đổi kinh tế này ảnh hưởng đến giá thuê nhà ở Đức.

Họ phát hiện rằng giá thuê nhà ở tất cả bảy thành phố lớn đã tăng ở mức hai con số kể từ quý hai năm 2022 - tức là từ khi bắt đầu tăng lãi suất.

Điều này chủ yếu là do lãi suất cao làm cho việc vay mua nhà trở nên đắt đỏ hơn và nhiều người có ý định mua nhà đã bị loại khỏi thị trường. Những hộ gia đình này đã tăng thêm nhu cầu cho một thị trường cho thuê vốn đã quá nóng.

Giá thuê nhà đã tăng bao nhiêu?

Theo ImmoScout, giá thuê nhà ở các thành phố lớn của Đức đã tăng tới 30% trong hai năm qua.

Đối với các tài sản mới xây, vốn không bị kiểm soát giá thuê của Đức, xu hướng này rõ rệt hơn: ở hầu hết các đô thị, giá thuê yêu cầu cho loại tài sản này đã tăng khoảng 20% hoặc hơn.

Nhưng ngay cả những căn hộ cũ cũng đang chứng kiến mức tăng giá lên tới 24%, có nghĩa là một người thuê nhà mới trả 1.000 euro vào năm 2022 hiện phải trả 1.240 euro mỗi tháng.

Tại Munich, thành phố đắt đỏ nhất của Đức, giá thuê yêu cầu cho các tòa nhà mới đã tăng lên đến 25,08 euro mỗi mét vuông, tương đương 2.006,40 euro mỗi tháng - chưa tính phí dịch vụ và hóa đơn.

Những tờ tiền Euro nằm cạnh một số chìa khóa nhà trên bàn.

Đối với các căn hộ hiện có, tình hình cũng không khả quan hơn nhiều, với giá thuê trung bình là 21,03 euro mỗi mét vuông năm nay. Điều này đồng nghĩa với mức tiền thuê 1.682,40 euro mỗi tháng cho một căn hộ 80 mét vuông.

Thành phố Saxon Leipzig vẫn là thành phố rẻ nhất để sống, với giá thuê yêu cầu cho các tài sản hiện có tăng nhẹ 7% lên 8,13 euro mỗi mét vuông. Điều này có nghĩa là người thuê có thể tìm một căn hộ 80 mét vuông với giá trung bình 650,40 euro trước khi tính hóa đơn.

Tuy nhiên, ngay cả ở Leipzig, giá thuê yêu cầu cho các tòa nhà mới đã tăng đáng kể. So với năm 2022, khi cư dân có thể thuê một căn hộ mới với giá 10,65 euro mỗi mét vuông, người thuê mới năm nay đang phải trả trung bình 12,17 euro mỗi mét vuông - tăng 14%.

Dưới đây là một số mức giá thuê trung bình theo mét vuông ở các thành phố lớn của Đức - và mức tăng của chúng.

Nguyên nhân nào dẫn đến việc tăng giá thuê gần đây?

Kể từ khi lãi suất bắt đầu tăng vào năm 2022, số người mua bất động sản ở Đức đã giảm đáng kể, khiến nhiều người quay lại thị trường cho thuê.

Ở tất cả các thành phố lớn ngoại trừ Berlin, ImmoScout24 phát hiện rằng tỷ lệ người thuê so với người mua đã tăng trong hai năm qua. Tại Hamburg, tình hình đặc biệt nghiêm trọng. Vào mùa hè năm 2022, số lượng người thuê nhà nhiều hơn người mua tới 37 lần trong thành phố.

Trong quý hai năm nay, con số này đã tăng lên 54 lần.

Một yếu tố khác dẫn đến giá thuê cao là sự gia tăng nhu cầu về các căn hộ có nội thất, thường được cho thuê với giá cao hơn nhiều.

Trong trường hợp thuê dài hạn căn hộ có nội thất, chủ nhà có thể lợi dụng một số kẽ hở trong luật kiểm soát giá thuê của Đức để tăng lợi nhuận. Đối với các căn hộ có nội thất cho thuê ngắn hạn, không có kiểm soát nào, vì vậy chủ nhà có thể thu giá bất kỳ mà họ muốn.

Theo ImmoScout24, khoảng một nửa số căn hộ trên thị trường ở một số thành phố là căn hộ có nội thất. Điều này đặc biệt phổ biến ở các thành phố có cộng đồng quốc tế lớn, vì các căn hộ có nội thất thường được ưa chuộng bởi những người lao động chỉ ở Đức trong vài tháng.

Tuy nhiên, nhiều người buộc phải thuê căn hộ có nội thất vì không thể tìm được loại tài sản khác trên thị trường - và họ thường phải trả giá cao để có được chúng.

Ở tất cả các thành phố của Đức ngoại trừ Leipzig và Düsseldorf, giá thuê trung bình cho các căn hộ có nội thất là 30 euro mỗi mét vuông hoặc cao hơn, tương đương với ít nhất 2.400 euro tiền thuê lạnh cho một căn hộ 80 mét vuông.

Ví dụ, ở Berlin, giá thuê căn hộ có nội thất trung bình là 34,05 euro mỗi mét vuông đối với người thuê mới, tương đương với 2.723,20 euro mỗi tháng cho 80 mét vuông trước khi tính hóa đơn và các chi phí khác.

Ở Frankfurt, nơi gần một phần ba dân số là người nước ngoài, một căn hộ tương tự sẽ có giá 2.839,20 euro, hoặc 35,49 euro mỗi mét vuông.

Ngoài các căn hộ có nội thất, chủ nhà đã trở nên tinh vi hơn trong việc tìm cách né tránh một số biện pháp bảo vệ người thuê mạnh mẽ của Đức. Mặc dù luật giới hạn giá thuê áp dụng ở nhiều khu vực, nhưng các hiệp hội người thuê nhà phàn nàn rằng giá thuê ở các khu vực này thường bị thổi phồng bất hợp pháp.

Có cách nào khắc phục không?

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế Đức (DIW), không có giải pháp đơn giản nào có thể giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở ngày càng tồi tệ của đất nước - nhưng có một số biện pháp có thể giúp đỡ.

"Không có giải pháp đơn giản", nhà nghiên cứu DIW Konstantin Kholodilin nói với ZDF. Ông giải thích rằng các chính sách như đóng băng giá thuê có thể hữu ích trong ngắn hạn, nhưng làm giảm động lực xây dựng các tài sản cần thiết trong dài hạn.

Xây dựng nhà ở xã hội là một biện pháp hiệu quả, nhưng cần thời gian, trong khi tăng trợ cấp nhà ở có thể giảm bớt gánh nặng cho các hộ gia đình nhưng cũng có thể làm tăng giá thuê yêu cầu.

Kholodilin tin rằng chỉ có sự kết hợp của nhiều chính sách khác nhau mới có thể làm suy yếu sự bùng nổ giá thuê trong những năm tới. Ngoài ra, nhà nghiên cứu DIW muốn trao thêm quyền lực cho chính quyền địa phương và cấp thành phố.

Ở cấp độ cá nhân, người thuê nhà luôn có thể thách thức giá thuê của họ với sự trợ giúp của các hiệp hội người thuê nhà địa phương, những người sẽ có khả năng kiểm tra xem giá cả có tuân thủ các quy định kiểm soát giá thuê nghiêm ngặt của Đức hay không.

tin-tuc.de tổng hợp (Theo báo: THE LOCAL)