Mùa thu năm 2024 có phải là thời điểm thích hợp để mua bất động sản ở Đức?

Thị trường nhà đất tại Đức đã trải qua nhiều biến động trong vài năm gần đây đối với cả người mua và người bán, nhưng nhu cầu đang dần tăng lên. Chúng ta hãy xem xét kỹ hơn liệu có phải thời điểm tốt để mua nhà hay không và triển vọng ra sao.

Mọi người đi ngang qua các tòa nhà chung cư trên bờ sông Spree ở khu phố Heidestrasse thuộc quận Mitte của Berlin

Theo các chuyên gia bất động sản, sau giai đoạn giá giảm, nhu cầu trên thị trường bất động sản Đức đang tăng lên đáng kể.

Nền tảng bất động sản ImmoScout 24 nhận thấy rằng nhu cầu mua nhà ở các thành phố đã "đạt mức cao mới kể từ năm 2017", với một sự gia tăng đáng kể trong các yêu cầu tài chính từ tháng 4 đến tháng 6.

“Thị trường mua bất động sản đang tiếp tục lấy đà. Giai đoạn chờ đợi đã kết thúc cả với người mua và người bán,” Giám đốc điều hành ImmoScout24 Gesa Crockford cho biết, và thêm rằng mọi người "muốn mua lại."

Sự quan tâm (đo bằng các yêu cầu liên hệ) đối với việc mua bất động sản ở 8 thành phố hàng đầu của Đức đặc biệt cao, tăng 47% so với cùng kỳ năm trước tại Berlin, Düsseldorf, Munich, Leipzig, Frankfurt, Hamburg, Cologne và Stuttgart, theo ImmoScout 24.

Nhưng xu hướng này không chỉ giới hạn ở các thành phố lớn, mà sự quan tâm đến mua nhà cũng tăng ở vùng ngoại ô và khu vực nông thôn, theo nền tảng này.

Phân tích của ngân hàng Commerzbank vào cuối tháng 8 cũng đi đến kết luận tương tự. Ngân hàng này đang chứng kiến số lượng giao dịch bất động sản gia tăng và ngày càng nhiều người xin vay thế chấp.

Tuy nhiên, sự giảm giá trước đó cần được xem xét trong bối cảnh thị trường thay đổi rất lớn ở các khu vực khác nhau của đất nước.

Ví dụ, mức giảm giá không quá lớn ở các khu vực trung tâm thành phố của các thành phố lớn của Đức, nơi nhu cầu luôn cao, so với các khu vực nông thôn, nơi bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi cuộc khủng hoảng, Maren Boerdeling, giám đốc tài sản tại Quantum Immobilien, cho biết.

Vậy điều này có ý nghĩa gì đối với giá bất động sản?

Mặc dù nhu cầu tăng cao, Commerzbank dự đoán rằng giá sẽ chỉ tăng "vừa phải" trong ngắn hạn do lãi suất thế chấp tăng cao sẽ bù đắp cho sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

Tuy nhiên, ngân hàng này cho biết đợt giảm giá bất động sản do Ngân hàng Trung ương Châu Âu (ECB) tăng lãi suất có thể đã chấm dứt.

“Giá nhà cũ đã tăng nhẹ trở lại kể từ đầu năm sau khi giảm hơn 12% kể từ mùa xuân năm 2022. Điều này có thể đồng nghĩa với việc sự điều chỉnh giá đã kết thúc sớm hơn chúng tôi dự đoán,” Commerzbank cho biết trong một ghi chú nghiên cứu trên trang web của mình.

Một yếu tố khác có thể đẩy giá lên là sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại nhiều khu vực trên khắp Đức.

Biểu đồ giá giao dịch bất động sản từ năm 2010 – 2024 cho thấy giá đang ổn định đối với các bất động sản cũ (đường màu đen) và các bất động sản mới xây (đường màu vàng). Nguồn: Commerzbank

Ví dụ, Viện Nghiên cứu Kinh tế Cologne ước tính rằng cần xây dựng 370.000 căn hộ mới từ nay cho đến năm 2025 và khoảng 300.000 căn từ nay cho đến năm 2030. Tuy nhiên, theo dự báo từ Viện Nghiên cứu Kinh tế Ifo của Munich, chỉ dưới 200.000 căn sẽ được xây dựng trước năm 2026.

Ngoài yếu tố nhập cư, những thay đổi trong cách mọi người sinh sống cũng đang thúc đẩy nhu cầu về nhà ở nhiều hơn.

Số lượng người sống chung trong một hộ gia đình giảm đang thúc đẩy nhu cầu về nhiều căn nhà hơn, theo Hiệp hội Xây dựng Đương đại.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng khi các cổng bất động sản báo cáo giá nhà tăng trong các quảng cáo trực tuyến, đây thường là giá yêu cầu và vẫn phải trải qua quá trình mua bán. Các căn hộ có thể được bán với giá thấp hơn so với quảng cáo ban đầu trên mạng – hoặc không bán được nếu người mua và người bán không thể đạt được thỏa thuận.

Có sự khác biệt nào khi mua nhà mới xây và nhà cũ không?

Thông thường, nhà hoặc căn hộ mới xây trực tiếp từ nhà phát triển bất động sản sẽ không rẻ hơn vào lúc này – đặc biệt do chi phí xây dựng cao.

Theo Destatis, văn phòng thống kê Đức, giá nhà mới xây đã tăng 2,7% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 5, do chi phí tăng lên đối với hầu hết các vật liệu xây dựng.

Tuy nhiên, nhiều người mua vẫn chọn mua những căn nhà này. Ở Hamburg, chẳng hạn, nhu cầu về căn hộ chung cư đang giảm, nhưng lại có xu hướng ưa chuộng các căn hộ mới xây tiết kiệm năng lượng, không cần sửa chữa như nhà cũ.

Tuy nhiên, có ít nhà mới xây và chúng có giá cao hơn đáng kể, theo một khảo sát của IVD Nord.

Nhu cầu về căn hộ và nhà mới xây cũng rất cao ở Berlin và Leipzig, theo ImmoScout.

Nếu bạn đang nghĩ đến việc mua nhà cũ, hãy lưu ý rằng các ngân hàng đôi khi yêu cầu mức lãi suất cao hơn đối với những căn nhà cần cải tạo nhiều, do Luật Sưởi ấm và thuế CO2.

Những ngôi nhà đá màu phấn có niên đại từ thời Trung cổ nằm phía trên các công sự thành phố cổ Rothenburg ob der Tauber ở vùng Franconia của Đức.

Hơn nữa, vẫn chưa rõ chính phủ Đức sẽ hỗ trợ tài chính cho những loại cải tạo nào trong tương lai theo luật của Liên minh châu Âu nhằm xây dựng các công trình không phát thải.

Vậy có phải là thời điểm thích hợp để mua nhà ở Đức không?

Các chuyên gia bất động sản đã thay đổi quan điểm của mình trong vài tháng gần đây.

Chẳng hạn, trước đây Commerzbank đã dự đoán rằng giá sẽ tiếp tục giảm cho đến cuối năm 2024 vì họ tin rằng giá bất động sản vẫn đang bị định giá quá cao từ 5 đến 10%.

Ngân hàng này vẫn loại trừ bất kỳ đợt bùng nổ bất động sản nào, nhưng họ cho rằng hiện nay có khả năng giá sẽ tiếp tục tăng vừa phải trong phần còn lại của năm. Điều này là do sự phát triển của lãi suất không có khả năng thúc đẩy giá cả nhiều.

“ECB có khả năng sẽ cắt giảm lãi suất thêm 100 điểm cơ bản nữa vào mùa hè tới. Tuy nhiên, điều này sẽ ít hơn một chút so với kỳ vọng của thị trường hiện tại, vì vậy khả năng giảm lãi suất đối với các khoản vay thế chấp 10 năm có thể sẽ bị hạn chế,” ngân hàng này cho biết.

Lãi suất “có khả năng sẽ không giảm nhiều so với mức hiện tại trong những tháng tới và sang năm tới, khoảng 3,5%, và thậm chí có thể tăng nhẹ trong nửa cuối năm 2025,” ngân hàng bổ sung.

Những người khác cũng đồng ý rằng giá đã chạm đáy, nhưng chỉ ở một số địa điểm.

“Khi mức lãi suất đã ổn định và ECB dự kiến sẽ hạ lãi suất, đáy dường như đã được thiết lập tại các địa điểm ổn định,” Boerderling từ Quantum Immobilien cho biết.

Tuy nhiên, cô cũng cảnh báo rằng điều này không nhất thiết đúng đối với các khu vực bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi về dân số và các khu vực kém phát triển xã hội (chẳng hạn như ở phía đông ngoài các thành phố lớn).

Bỏ qua dự đoán về giá cả và lãi suất, cuối cùng, việc mua nhà là một quyết định cá nhân và phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm tình hình tài chính, nhu cầu và khu vực bạn sống, nơi có xu hướng thị trường bất động sản riêng.

Nếu bạn muốn tự kiểm tra những gì mình có thể phải trả cho một ngôi nhà trong khu vực của mình, Viện Kinh tế Thế giới Kiel (IfW) cũng công bố chỉ số Greix (Chỉ số Bất động sản Đức). Dữ liệu được thu thập dựa trên giá bán đã được công chứng, vì vậy rất đáng để xem xét khi bạn đang nghiên cứu.

Bạn cũng có thể cân nhắc trò chuyện với một chuyên gia bất động sản chuyên nghiệp trong khu vực của mình khi quyết định có nên mua nhà hay không.

tin-tuc.de tổng hợp